Когда «физику» придется заплатить НДС

Нередки случаи, когда физлица, имея в собственности нежилые помещения, сдают их под офисы, магазины, салоны красоты и так далее, считая, что это не предпринимательская деятельность, а с полученных доходов честно уплачивают НДФЛ. Мало кто задумывается, что существует риск доначисления НДС с суммы арендной платы.

Сдача нежилых помещений — предпринимательская деятельность

С 1 января 2019 г. ставка НДС составляет 20% и согласно ст. 143 НК РФ физлица при реализации услуг в рамках непредпринимательской деятельности не относятся к плательщикам НДС. Однако надо обратить внимание на определение предпринимательской деятельности. Налогоплательщики, как правило, считают, что раз они не регистрировали ИП, то и никакой предпринимательской деятельности не вели. А налоговый орган считает по-другому. Каковы могут быть доводы налогового органа, считающего деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений предпринимательской?

1. Нежилые помещения предназначены для коммерческого использования и не предназначены для использования в личных нуждах. А как объяснить использование в личных, семейных целях здания депо, теплой стоянки для тракторов, главного производственного корпуса, трансформаторной подстанции, водонапорной башни, промышленного гаража, административно-бытового корпуса, магазина, торгового павильона, офисного помещения?

2. Целью предоставления помещений в аренду является систематическое и длительное извлечение прибыли.

3. Об устойчивости связей свидетельствует постоянство в выборе контрагентов при заключении договоров аренды.

4. Деятельность по сдаче помещений в аренду осуществляется на свой риск.

5. Арендодатель оплачивает расходы, связанные с эксплуатацией имущества, коммунальные платежи, ремонт, что свидетельствует о наличии в деятельности физлица экономической деятельности.

6. Арендодатель несет риск случайной гибели имущества как собственник, а также риски в случае изменения экономической ситуации.

7. Отсутствие регистрации в качестве ИП не опровергает фактическое ведение предпринимательской деятельности.

Пример из судебной практики

Суды в такой ситуации поддерживают позицию налогового органа. (Определение ВС РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г., Определение ВС РФ № 59-КГ15-2 от 08.04.2015 г. Определение ВС РФ № 306-КГ15-11736 от 23.09.2015).

Рассмотрим подробнее ситуацию, нашедшую отражение в Определении ВС РФ от 23.09.2015 № 306-КГ15-11736. Физлицо, не являясь предпринимателем, сдавало в аренду под офис принадлежащее ему нежилое помещение, расположенное в жилом доме. Арендатор удерживал с выплачиваемой арендной платы НДФЛ и подавал в налоговый орган сведения в форме 2-НДФЛ. Налоговый орган, ссылаясь на то, что названные помещения использовались физлицом не в личных целях, а для извлечения прибыли, доначислил НДС, определив его размер расчетным способом путем выделения суммы налога из указанной в договоре аренды цены.

Таким образом, те, кто продолжают сдавать коммерческую недвижимость в статусе физического лица, сильно рискуют доначислением НДС.

В случае спора с налоговой

В случае если спор с налоговым органом уже существует, не стоит забывать, что с возникновением обязанностей налогоплательщика должны возникать и права, в том числе право на освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ. Но это подходит лишь тем, у кого доход от аренды в квартал не более 2 млн руб. Такие лица должны подать письменное уведомлениеи приложить к нему документы, подтверждающие, что выручка не превышает два миллиона рублей, не позднее 20 числа месяца, начиная с которого будут использовать данное право.

Если этот срок уже давно прошел, подать такое уведомление стоит сейчас. Если налоговый орган откажет в применении льготы — обжаловать эти действия в суде.

Именно так сделал Пахалков Г.А. из Тюменской области. Он подал уведомления, а налоговый орган ему отказал на том основании, что он не зарегистрирован в качестве ИП и опоздал по срокам. Предприниматель пошел в суд.

В Определении № 304-КГ18-2570 от 3 июля 2018 г. ВС РФ указал, что при толковании п.3 ст. 145 НК РФ судам следует исходить из того, что налогоплательщик лишь уведомляет налоговую инспекцию о своем намерении воспользоваться правом на освобождение, при этом последствия пропуска срока для подачи уведомления в НК РФ не определены. А для случаев, когда налогоплательщик не знал, что он должен уплачивать НДС, и это стало ему известно по результатам налоговой проверки, порядок реализации права на освобождение законом не предусмотрен. Но отсутствие порядка, установленного законом, не означает, что указанное право не может быть реализовано налогоплательщиком.

Если получение опыта в налоговых спорах не является целью физлица, сдающего коммерческую недвижимость в аренду и налоговый орган еще не предъявил претензии, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП и применять специальный режим налогообложения: УСН либо ПСН. Довольно часто уплата налога предпринимателем по УСН или ПСН и страховых взносов экономнее уплаты НДФЛ, а вот риск доначисления НДС отсутствует полностью.