Вопрос от читателя Клерк.Ру Михаила (г. Санкт-Петербург)
Пенсионерка заключила договор долевого участия в многоквартирном доме по цене 2 000 000 руб. В договоре она одна. Сейчас она регистрирует право собственности на себя и сразу же будет продавать эту квартиру. Т.е квартира будет в собственности менее трех лет. Продавать она будет за 2 700 000 руб. Но после продажи она будет сразу же покупать новую квартиру за 3 500 000 руб. по договору долевого участия в строящемся доме. Выплатит она её к концу 2012 года, а оформить в собственность сможет только после передачи квартиры летом 2013 года. Будет ли она платить какие-то налоги в такой ситуации?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса для целей исчисления НДФЛ доходы от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, могут быть уменьшены на сумму имущественного вычета (в сумме, полученного дохода от продажи, но не более 1 млн. руб.). Или же вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой квартиры.
В Вашем случае выгоднее использовать второй вариант, тогда уплате будет подлежать налог в размере 91 тыс. руб. ((2 700 000 – 2 000 000) х 13%), против 221 тыс. руб. в случае использования вычета в размере 1 млн. руб. ((2 700 000 – 1 000 000) х 13%).
Доходы от продажи квартиры и исчисленный к уплате НДФЛ подлежат отражению в налоговой декларации по НДФЛ за 2012 год (если квартира будет действительно продана в 2012 году), которую следует представить в налоговый орган не позднее 30 апреля 2013 года (п. 1 ст. 229 НК). При этом налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позднее 15 июля 2013 года (п. 4 ст. 228 НК).
Что касается расходов на приобретение квартиры в строящемся доме, то налогоплательщик вправе применить имущественных вычет по НДФЛ в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн. руб., при условии, что ранее он правом на применение указанного вычета не пользовался (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК).
Право на рассматриваемый вычет возникает у физического лица, приобретающего квартиру в строящемся доме, в том календарном году, в котором будет подписан акт о передаче квартиры налогоплательщику (в данном случае факта регистрации права собственности на квартиру дожидаться не обязательно).
Т.е. если акт о передаче квартиры будет получен в 2013 году, налогоплательщик вправе применить право на вычет в этом же году, отразив его в налоговой декларации за 2013 год, которая представляется в налоговый орган по окончании соответствующего года (т.е. после 31 декабря 2013 г.).
При этом следует иметь в виду, что применение данного вычета означает возврат налогоплательщику фактически исчисленного из его доходов за соответствующий период налога на доходы физических лиц.
Остатокне полностью использованного налогоплательщиком вычета может быть перенесен им на следующие годы.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации физическое лицо в налоговой декларации за 2013 год может отразить расходы на приобретение квартиры и заявить к возврату налог в размере 260 тыс. руб. при условии получения в 2013 году доходов, облагаемых НДФЛ.
С 2012 года для пенсионеров, не получающих облагаемых доходов (пенсии НДФЛ не облагаются), пп. 2 п. 1 ст. 220 предусматривает право переноса остатка имущественного вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более 3-х.
Приведенную выше норму Минфин России трактует следующим образом (относительно Вашей ситуации): если в 2013 году физическое лицо (пенсионер) имело облагаемые доходы, то вправе применить вычет и перенести его остаток (при наличии) на 2012, 2011, 2010 г.г. (см., в частности, Письмо МФ РФ от 06.06.2012 г. №03-04-05/9-689).
Если же в 2013 году облагаемые доходы у физического лица отсутствовали (следовательно, вычет не использовался и его остатка нет), то право на перенос вычета на 2012, 2011, 2010 г.г. налогоплательщиком не применяется (см., например, Письмо МФ РФ от 15.03.2012 г. №03-04-05/7-310).
Таким образом, получить имущественный вычет и применить его в периоде, предшествующем году приобретения жилья (в рассматриваемой ситуации – 2013-ому) можно будет при условии получения 2013 году облагаемого дохода (хотя бы номинального для формального соответствия норме, введенной в ст. 220 НК для неработающих пенсионеров).
В этом случае вычет можно будет, в том числе, перенести и на 2012 год и написать заявление на возврат налога, уплаченного в результате продажи квартиры, в размере 91 тыс. руб.
Или же (если в нарушение п. 4 ст. 228 НК) указанный налог не будет перечислен в бюджет в 2013 году, то подлежащий к возврату налог (в результате применения вычета при приобретении жилья и переносе его на 2012 год) можно будет направить на погашение недоимки по налогу в указанной сумме (т.е. в 2013 году налог платить не придется, в 2014 году он будет зачтен в счет налога, подлежащего возврату), но при таком варианте налогоплательщику придется уплатить в бюджет пени в размере, рассчитываемом как:
сумма налога | х | 1/300 | х | ставка ЦБ | х | количество дней просрочки платежа |
(91 тыс. руб.) | (на дату, действующую в периоде просрочки; справочно: по состоянию на 21.06.2012 г. – 8%) | (начиная с 16 июля 2013 года по дату погашения недоимки; дата погашения недоимки определяется решением налогового органа, выносимого по итогам камеральной проверки декларации (может длиться до 3-х месяцев с момента представления декларации)) |
Таким образом, чем раньше (например, в январе 2014 года!) будет представлена в налоговый орган декларация по НДФЛ за 2013 год, тем меньше будет сумма пеней.
Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию