Вы приобрели квартиру от застройщика и уже собрались праздновать новоселье, но внезапно узнали, что ваш застройщик объявлен банкротом? Тогда ваша главная задача — включить свои требования в его реестр кредиторов. Мы подскажем, как сделать это правильно, а главное — самостоятельно и бесплатно.
Дисклеймер
В банкротстве застройщика есть два реестра требований: «общий» — реестр требований кредиторов (РТК), и «частный» — реестр требований участников строительства. Во второй входят только физические лица, которые купили недвижимость, чтобы в ней жить (то есть не в коммерческих целях). В первый входят другие кредиторы: юрлица, частные инвесторы, ресурсоснабжающие компании, налоговая и т. д. Но для простоты восприятия в этой статье мы будем использовать термины «РТК» и «реестр требований участников строительства» как синонимы.
Мы сосредоточимся на «стандартных» участниках строительства — физических лицах, которые приобрели недвижимость от застройщика для проживания.
Для удобства будем называть участников строительства дольщиками. Без сложных формулировок из серии «соинвестор жилого помещения».
Нюансов с апартаментами тоже не коснемся, это отдельная история.
Рекомендации по действиям дольщиков основываются на текущей практике и законодательстве о банкротстве на момент написания статьи.
Почему так важно включиться в РТК
Если ваш застройщик обанкротился, первоочередная задача — включить свои требования в реестр кредиторов. Если этого не сделать, то претендовать на недвижимость или денежную компенсацию вы не сможете.
Хорошая новость: включиться в РТК обанкротившегося застройщика вы сможете самостоятельно. Несмотря на заверения недобросовестных юристов и других «желающих помочь», это не так сложно, чтобы кому-то платить за подобные услуги.
Главное помнить, что после объявления застройщика банкротом все требования к нему должны предъявляться исключительно в деле о его банкротстве. Не следует обращаться в районные или городские суды, и уж тем более к мировым судьям. Заявление о включении в реестр кредиторов нужно направить конкурсному управляющему, а если он вам откажет, — в арбитражный суд.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
Есть несколько способов узнать о статусе застройщика:
1. Получить уведомление конкурсного управляющего (письмо придет в отделение Почты России по адресу вашей регистрации).
2. Прочитать информацию в газете «КоммерсантЪ» или на их сайте.
3. Проверить на ЕФРСБ (Федресурсе).
4. Посмотреть в КАДе (картотеке арбитражных дел).
Официально процесс банкротства застройщика происходит следующим образом. Сначала кредитор подает в арбитражный суд соответствующее заявление, затем выносится определение о введении банкротной процедуры и назначается конкурсный управляющий. Вся эта история занимает минимум месяц.
Начиная со дня утверждения конкурсного управляющего у руководителя обанкротившейся компании-застройщика есть 10 дней, чтобы передать тому все документы обо всех участниках строительства.
Получив документы, конкурсный управляющий должен за 5 дней направить письма дольщикам с уведомлением о банкротстве застройщика и инструкцией по дальнейшим действиям.
В действительности же эти сроки часто нарушаются, а письмо от конкурсного можно и вовсе не получить. Поэтому нужно отслеживать информацию самостоятельно.
Делаем ход на опережение
Маловероятно, что вы начинаете свой день с чтения газеты «Коммерсантъ», однако именно она определяет сроки для заявления ваших требований: через 15 дней с момента публикации там информации о банкротстве застройщика считается, что дольщик с ней ознакомлен. Время на включение в реестр требований кредиторов ограничено. Поэтому если вы чувствуете неладное, срочно:
Посетите сайт «Коммерсанта» или ЕФРСБ и проверьте наличие информации о вашем застройщике по названию или ИНН компании. Если дело высветилось, пора принимать меры.
Если же никакой информации на этих сайтах нет, значит, банкротная процедура пока не началась. Однако на всякий случай дополнительно стоит проверить картотеку арбитражных дел. Введите название или ИНН застройщика, чтобы убедиться, что заявление о банкротстве не было подано. Если оно есть, но суд его еще не рассмотрел, то именно в КАДе можно «поймать» самое начало процесса. Нашли заявление? Тогда
подпишитесь на дело и готовьтесь к дальнейшим шагам.
Ваш застройщик точно обанкротился
Вы проверили информацию и убедились, что в отношении застройщика действительно введена банкротная процедура. Теперь нужно:
Познакомиться с конкурным управляющим (если есть время).
Определиться с требованиями: что вы хотите от застройщика-банкрота получить — свою недвижимость или деньги.
Понять, можете ли вы претендовать на возмещение реального ущерба и другие компенсации.
Собрать пакет документов, подтверждающих, что вы дольщик и имеете право на свои требования.
Вовремя (в течение 45 рабочих дней с момента публикации уведомления о банкротстве в «Коммерсанте») направить конкурсному управляющему заявление о включении своих требований в реестр участников строительства.
Первые три шага разберем сейчас, а про остальные расскажем во второй части статьи. Подпишитесь на нас, чтобы не пропустить публикацию.
Кто ваш конкурсный?
Если до дедлайна подачи заявления есть еще пара недель, рекомендуем изучить информацию о вашем управляющем: из какой он саморегулируемой организации, был ли у него опыт взаимодействия с застройщиками, как он вел дела, есть ли на его счету жалобы или дисквалификации. Так вы сможете понять, с кем столкнулись и на что обращать внимание в ходе процедуры.
Дело в том, что от конкурсного управляющего зависит многое. Он ведет банкротство застройщика и производит расчет с кредиторами. И именно ему, напомним, вы изначально направляете свое заявление о включении в РТК. Получится ли вам туда попасть сразу без дополнительных судебных разбирательств, тоже зависит от управляющего.
Что выбрать: жилье или денежную компенсацию?
Вы можете требовать от застройщика либо свой объект недвижимости, либо выплаченные за него деньги. А можно предъявить смешенные требования. Например, квартиру запросить «натурой», а парковочное место — выплатой. Однако далеко не всем удается получить именно то, что они запрашивали. Это стоит учитывать.
Теперь кратко поговорим о нюансах каждого из требований.
Нежилая недвижимость
До декабря 2018 года участники долевого строительства, которые заключали договоры на нежилые помещения в новостройках, могли претендовать только на денежную компенсацию. Сейчас же вы можете требовать такие объекты недвижимости «натурой», но только если их площадь не превышает 7 м². Если же она больше, тогда остается требовать деньги. А можно попытаться оспорить принудительное погашение записи о залоге нежилого помещения или добиваться признания права собственности на него в судебном порядке. Как показывает свежая практика, последние два варианта маловероятны.
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить документы
Оставьте свою почту ниже, чтобы получить материалы к статье
При этом если застройщик заключил с вами договор долевого участия после того, как дело о банкротстве было возбуждено, то ваши требования автоматически становятся «текущими». Это значит, что суд с большей вероятностью признает за вами право собственности, и вы сможете требовать от застройщика свое нежилое помещение «натурой», а не деньгами.
Требуем жилье
Вы можете претендовать на получение недвижимости, если ваш дом еще строят или уже построили, но в эксплуатацию не ввели. Насколько велик шанс, что вы реально свою квартиру получите, это уже другой разговор. Главное, что требовать жилье у застройщика-банкрота вы вправе.
Исключение: если договор с застройщиком был аннулирован или признан недействительным, вы можете рассчитывать только на денежную компенсацию. Недвижимость «натурой» в таком случае получить не удастся.
Если же дом в эксплуатацию успели ввести, нужно подать заявление о признании права собственности на жилое помещение в арбитражный суд.
Кто будет достраивать?
Довести строительство, начатое банкротом, до конца могут:
Фонд развития территорий — федеральная организация, занимающаяся недостроенными объектами недвижимости.
Региональные «подразделения» Фонда — при наличии финансовых возможностей у региона.
Другой застройщик — с согласия Минстроя РФ может перенять обязательства и права предыдущего застройщика. В реальности это страшный геморрой, на который мало кто согласен. Новая строительная компания должна соответствовать массе требований, убедить суд в своей платежеспособности, погасить текущие долги банкрота, рассчитаться с его кредиторами из первых двух очередей и так далее.
Дольщики — через создание ЖСК. Впрочем, этот метод тоже сомнителен из-за
финансовых сложностей и рисков банкротства, но уже не застройщика, а самого жилищно-строительного кооператива.
В любом случае конкурсный управляющий по закону обязан искать варианты завершить строительство силами перечисленных выше организаций.
Требуем деньги
Если вы решили квартиры не дожидаться и получить вложенные в нее деньги, или расторгли договор, или площадь вашей нежилой недвижимости превышает 7 м², тогда вам следует предъявить застройщику денежные требования. Вот что они включают:
1. Стоимость недвижимости по основному договору (например, долевого участия или предварительному).
Важный нюанс: если у вас большая квартира или несколько квартир, размер компенсации будет ограничен суммой, эквивалентной стоимости 120 м² в одном доме.
2. Размер вашего реального ущерба — отдельная выплата, которая включается в конец третьей очереди реестра требований кредиторов.
Если реальный ущерб компенсируют не всем и не всегда (об этом поговорим чуть позже), то стоимость квартиры по основному договору выплатить вам должны. Однако и тут есть нюансы.
Деньги вам отдадут не сразу. Даже если вы получите сумму, равную той, которую уже внесли, инфляция сделает свое дело. Если до банкротства застройщика вы купили у него однушку за условный миллион, то сегодня за этот же миллион похожую квартиру не найти.
Плюс Фонд развития территорий периодически использует такую фишку: оценивает «брошенную» застройщиком-банкротом недвижимость по рыночным ценам, которые были актуальны три года назад и более. И судами это часто поддерживается. То есть вашу квартиру могут оценить ниже стоимости, которую вы уже оплатили.
А иногда история с выплатами затягивается до неприличия. Если Фонд и региональные власти решат достроить дом, но стройку так и не начнут. В итоге, спустя несколько лет, требования всех дольщиков принудительно переведут в деньги, которые за это время обесценятся еще сильнее.
Если вы не согласны с оценкой Фонда, то можете пригласить своего оценщика, а расходы на его услуги позже попытаться взыскать с управляющего в судебном порядке. Только учитывайте, что оценщики частенько занижают процент готовности дома, что негативно влияет на стоимость квадратного метра.
Про реальный ущерб
Законодатель закрепил возможность компенсации реального ущерба относительно недавно. Под ним подразумевается разница между рыночной стоимостью жилой недвижимости на момент введения первой процедуры банкротства (например, конкурсного производства) и суммой, которую вы заплатили застройщику по договору.
В теории это работает примерно так. Сумма договора по ДДУ составляет 1 млн рублей. Застройщик банкротится. На этапе конкурсного производства управляющий проводит независимую оценку недвижимости и оценивает квартиру в 1 млн 10 тысяч рублей (на день введения конкурса). 10 тысяч — размер реального ущерба, который дольщик может заявить. То есть в своих требованиях он указывает 1 млн по договору + 10 тысяч.
Однако сильно рассчитывать на эту дополнительную выплату не стоит. Во-первых, выдадут вам ее, если от конкурсной массы (имущества компании-банкрота) что-то останется после расчета со всеми кредиторами из трех очередей. Во-вторых, управляющий может оценить стоимость вашей квартиры на момент введения конкурсного производства ниже той, которая указана в ДДУ. А в этом случае не только никакого ущерба не будет, но и ваши денежные требования в РТК не включат. И тогда придется добиваться этого через суд.
История с компенсацией реального ущерба не совсем безнадежная. Есть в судебной практике и положительные примеры. Так, в Саратове дольщик выплатил застройщику по договору 1,8 млн рублей за двухкомнатную квартиру. А когда застройщик обанкротился, реальный ущерб дольщика оценили в 908 тысяч. Половина стоимости квартиры сверху!
Чтобы ознакомиться с решением суда по этому делу, оставьте свои данные в форме:
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить документы
Оставьте свою почту ниже, чтобы получить материалы к статье
Выбиваем дополнительные выплаты
Помимо реального ущерба вы можете претендовать на возмещение других убытков. Ими могут быть:
Разница в цене между договором долевого участия (ДДУ) и договором уступки права требования (ДУПом).
Неустойка за задержку в передаче квартиры, если ее выплата прописана в договоре или положена вам по закону (в случае с договорами долевого участия 1/150).
Компенсация за моральный вред (можете смело требовать).
Судебные издержки.
Компенсация расходов на арендованное жилье (которое вы вынужденно снимаете из-за того, что по милости застройщика остались без квартиры).
Возмещения этих убытков нужно добиваться в арбитражном суде. Если ваши требования удовлетворят, то включат в четвертую очередь РТК. Шанс получить эти деньги мал, но он есть. Так что, если позволяет время, рекомендуем им воспользоваться и в заявлении указать все убытки, которые вы понесли.
Что дальше?
С требованиями к застройщику-банкроту разобрались. Следующий шаг — подготовка документов. Его разберем в следующей части статьи. А еще расскажем о том, как доказать оплату, восстановить срок на включение в реестр и получить право собственности на квартиру. Не пропустите ;)
Больше лайфхаков, примеров из актуальной судебной практики и важных подробностей в полной версии статьи.
Информация в статье актуальна на дату публикации на сайте igumnov.group.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
_______
Материал подготовил Игумнов Дмитрий, сооснователь, генеральный директор «Игумнов Групп», арбитражный управляющий.
Специализация: практик в сфере банкротства, защиты личных активов и корпоративных конфликтов.
Реклама: ООО «Игумнов Групп», ИНН 9726017402, erid: LjN8KDkM9
Комментарии
1Очень "оптимистичная" статья. Побольше таких.
Маленький вопросик: если я всё время чувствую неладное, мне к какому врачу обратиться?